【三四线城市】棚改资金收紧 抑制楼市“虚火”

    棚改资金收紧 抑制楼市“虚火”

棚改资金收紧，抑制楼市“虚火”

最近，相关部门一再释放收紧棚改资金的信号，这意味着过去几年依靠棚改资金推动楼市的模式就此要终结，房地产市场也将重新回归到理性发展的轨道。

近日，全国各地，特别是三四线城市的楼市持续火爆，引发了社会广泛关注。为了遏制快速上涨的房价，管理部门不得不多次出手。除了各地政府加码限购力度，住建部也分别约谈了12个房价上涨过快的城市，同时对导致房地产乱象的行为展开专项检查整顿。

不过，最让房地产市场感到震惊的消息是棚改资金有可能要收紧了。

我国棚户区改造工程由来已久，早期的棚改基本以实物安置为主，也即对拆迁户给予相应面积的住房进行补偿。到2015年，由于房地产市场出现了库存增加的压力，为了推动楼市“去库存”的进程，管理部门提出了由实物安置为主转变为货币补偿为主的做法。

不过在一二线城市，依然保留实物安置为主、货币补偿为辅的棚改模式，但在库存压力较大的三四线城市，货币补偿为主、实物安置为辅的模式很快就占据了主流。值得注意的是，在2016年和2017年的政府工作报告中，均有“提高货币化安置比例”的明确提法。

以货币补偿为主的棚改模式一度被认为是“金融创新”的典范，其具体做法是央行通过低息psl（抵押补充贷款）向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，从而形成资金流的闭环。

在这种政策的推动下，全国城市，尤其是三四线城市很快出现了供需两旺的局面。其中的原因是，大量资金进入开发商手中，形成了新的供给能力。但与此同时，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求。

据统计，2016年政府计划进行600万套棚户区改造，实际完成606万套。2017年计划600万套，实际已完成609万套。货币补偿为主的棚改模式使得棚改货币化的安置率一再提高，由2014年的10%提高到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%。货币化安置的数据在今年前5个月就已用掉了4300多亿，而今年的指标其实也只有6000亿-7000亿。

就这样，前阵子尚在为“去库存”发愁的楼市，突然变成了供不应求的市场，楼市价格也出现了大幅上涨。这其中，棚改资金的助推“功不可没”。据有关研究，在2015至2017年期间，棚改货币化去库存面积占当年商品房销售分别为11.9%、15.9%和21.2%。假如剔除棚改货币化对商品房销售的影响，那么商品房销售增速将下降至-2.9%、16.9%和4.2%。显然，棚改资金的收紧，将有助于降低楼市的“虚火”。

虽然国开行对棚改资金断供的消息予以了否认，但管理层对棚改货币化模式的担忧增加却是事实，“提高棚改货币化安置比例”的提法也不见了踪影。这预示着过去几年依靠棚改资金推动楼市的模式就此要终结，房地产市场将重新回归到理性发展的轨道。

当然，棚户区改造是重要的民生工程之一，就此终止是不可能的事情。只不过在资金的筹集和使用方面，还需更多的探索和创新。唯此，才能在保障民众居住质量提高的同时，实现房地产市场的健康稳定发展。

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