【三四线城市】40城半年卖地过万亿 二三四线城市最狂欢

    40城半年卖地过万亿 二三四线城市最狂欢

虽然各地楼市调控政策层层加码，但是土地市场依旧保持着相对旺盛的状态。

7月16日，杭州主城区集中出让7宗地块，最终总成交价约为114.4亿元。上半年身居全国推地高位的杭州，再现单日揽金百亿的盛况。

中原地产研究中心统计数据显示，截至7月11日，全国50大热点城市土地市场累计卖地金额达到了17452亿元，同比涨幅达到35.3%。

从土地市场出让金额看，杭州上半年卖地收金1864.55亿元，同比上涨134%，成为全国50大城市中的卖地“状元”，这座号称要把上海(楼盘)变成后花园的城市正在以实际行动兑现自己的“诺言”。

紧随其后的是重庆(楼盘)，上半年收金953亿元，同比上涨27%。其余热点城市也不甘落后，包括苏州(楼盘)、北京、郑州(楼盘)、济南(楼盘)、佛山(楼盘)、宁波(楼盘)、武汉(楼盘)、成都等在内的13个城市卖地超过500亿元，有39个城市土地出让金额超过200亿元。

中国房地产报记者获悉，今年上半年，数量众多的三四线城市卖地行情继续向好，成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。整体来看下半年土地成交规模还将上升，热点城市受调控影响，地价难以上涨，但三四线城市地价上涨的空间较大，整体地价走势将持续缓慢上升。

疯狂的卖地

楼市总是让人惊中有喜，喜中有惊。2018年过半，传说中的楼市小年并没有到来，反而大部分城市都在奏响楼市凯歌，土地出让金同比创新高。

楼市总是让人惊中有喜，喜中有惊。2018年过半，传说中的楼市小年并没有到来，反而大部分城市都在奏响楼市凯歌，土地出让金同比创新高。

易居中国发布《2018上半年40城土地市场报告》显示，全国40城土地出让金合计为10453亿元，较2017年同期上升127.8%，达到历史最高。40城土地成交面积同比增长18%，但成交均价同比跌了13.2%，溢价率保持低位。

杭州、北京、重庆是土地出让金最高的三座城市，成交金额分别为1417亿、740亿和678亿元，杭州相当于后两者出让金之和。

华东某房企杭州事业部负责人表示，杭州土地出让金额列全国第一的原因，跟其他几个排名靠前的城市相仿，主要是棚改、拆迁、卖地。浙江省棚改开工率全国第一，杭州是省内棚改项目最多的城市。

业内人士分析称，上半年土地市场是在各大城市密集调控加码中完成的“壮举”。原因其实很简单，主要是这些城市的溢价率基本保持在10%左右，明显低于前几年30%的水平线，开发商们似乎有着“捡便宜”的感觉，所以在拿地上一点都“不客气”。

财政部的数据也佐证了这一点。7月13日，财政部发布“2018年上半年财政收支情况”数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。

2018年上半年，可谓是二三四线城市土地的狂欢季。

具体来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，但各地卖地形势差异较大。因地价成本较高，一二线城市卖地收入在规模上居前，又因限制政策较多，土地收入增幅较低、如北京、上海上半年土地收入为负增长，广州微弱增长了3.6%。

二线城市形势分化明显，如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，南京、天津、苏州增幅在20%以下。

数量众多的三四线城市，尤其是长三角地区的城市，包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿~400亿元左右，收入规模仅次于一二线城市，收入增幅却达到了200%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市的异军突起是今年上半年全国土地市场的一大亮点。普遍来看，三四线城市的卖地收入都在刷新历史新高。这跟市场热度有关，也跟推地节奏有关。这些城市在2015、2016年市场都比较冷，从2017年逐渐启动，现在成为土地市场的主流。

交通银行(601328,股吧)高级研究员夏丹表示，限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。受获地能力的制约，使得部分开发企业的布局往三四线城市下沉，一些大型房企也通过并购等方式进驻县镇一级的城市。三四线城市在土地市场的成交占比，可能会进一步提升。

土地市场冷热不均 拿地各有侧重

值得注意的是，在楼市调控政策持续下，大部分城市土地成交溢价率明显下行。

数据显示，刚刚过去的半年，土地成交均价除了一线城市以每平方米7051元，同比下降21%外，二三线城市都在上涨，但溢价率纷纷下挫。一线城市溢价率11%，同比下降10个百分点，二线城市溢价率17%，同比下降15个百分点，三线城市溢价率27%，同比下降23个百分点。

安居客首席分析师张波认为，从溢价率走低来看，市场呈现出“戴着镣铐跳舞”的局面。房企拿地更为谨慎，土地的溢价率走低亦属正常，这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳，有利于楼市的健康发展。

基于土地市场的火曝行情，各大城市也随即发布从严政策。

近日，北京市土地整理储备中心消息人士称，下半年北京土地拍卖将强化监管竞拍主体的资金来源。银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金，对于以企业应会账为基础的供应链abn融资资金等结构复杂的非自有资金，也将联合央行大数据进行穿透、禁止。

实际上，进入2018年，在规模化发展趋势下，房企拿地热情不减，与去年同期相比保持增长态势，各大房企为保障规模发展都在积极囤地。top10房企1~6月拿地总额4784亿元，占top50企业的44.7%，与1~5月占比基本持平。

从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利摘得上半年冠亚季军。

2018年1~6月，碧桂园以884亿元拿地总额稳居榜首，拿地实力无出其右。万科和保利则分别以723亿元、615亿元的拿地总额位列第二、第三名。

从各城市群拿地金额来看，长三角土地市场持续火热，中西部成为开放新高地。长三角地区top10企业拿地总额高达1982亿元。中西部和珠三角以1487亿元和1176亿元分列第二、第三位。环渤海地区拿地总额位列第四位，为946亿元。

中指院报告指出，从城市群拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布局集中于其深耕区域。碧桂园在长三角和中西部榜单中分别以308亿元和261亿元的拿地金额荣居榜首，万科在环渤海榜单中以126亿元的拿地金额位居榜首。保利以301亿元拿地总金额居珠三角首位。

从重点城市拿地金额前10企业来看，房企区域性战略布局明显，全国性房企同地方性房企平分秋色。龙湖作为全国性房企，1~6月拿地总额分别位列杭州和苏州前3名，进一步提升在两城的布局。美的加快扩张步伐，1~6月拿地总额分别位列佛山和苏州前10名，恒隆、九龙仓、恒基兆业3家港资背景房企，瞄准杭州、苏州和佛山，加大对内地房地产市场的投资力度。其他企业中，龙光、保利、碧桂园凭借区域深耕优势，稳居佛山市前3名。中海、中铁置业、电建地产拿地金额位居北京前3名，强化其资源优势。

一位房地产业内人士指出，近半年来，房地产调控保持高压，限地价、限房价、竞自持、竞配建的土地出让方式越来越频繁地出现在各个城市，这将直接考验房企盈利能力。

川财证券指出，今年以来，融资多渠道收紧，去杠杆持续进行，已然成为部分房企冲刺规模、扩大土储的“拦路虎”，控制土地投资强度，保证现金流成为多数房企的共识。就拿地完成度而言，不管是新增土地价值top100，还是新增土地建面top100，截至6月末的新增土地规模均不足去年全年的45%，一方面是土地供应节奏所致，另一方面也能显示出当前房企在融资收紧的情况下，投资相对谨慎。

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